2015年,重庆市江津区四面山风景区成功创建国家5A级景区,这对在山下经营农家乐的敖显辉来说本是好事儿,但是他却有些苦恼。
由于农家乐房屋有些陈旧,难以满足游客的需求,想贷款重新装修,但又一直苦于无有效抵押物。幸运的是,政策的春雨来得正当时。
2015年年底,国务院明确在重庆市江津区等59个区县开展农民住房财产权抵押贷款试点。
重庆市江津区的农民住房财产权抵押贷款试点工作如何进行?如何保护借贷当事人合法权益?怎样解决借贷风险问题?近日,《法制日报》记者赴江津区进行调查。
缺乏配套制度银行动力不足
接到敖显辉申请后,2017年1月,江津石银村镇银行以敖显辉500多平方米的农房作为抵押物,向其发放贷款40万元。获得贷款后,敖显辉预计年收入将达到80万元。
如今,像敖显辉这样以农房作为抵押获得贷款的例子越来越多。然而,开展农房抵押贷款试点之初,这项工作却遇到了一些阻力。
由于涉及被突破的相关法律条款,在全国人大常务委员会关于授权国务院59个试点区县行政区域,分别暂时调整实施有关法律规定的决定出台之前,农房抵押的效力尚不能得到司法认可。同时,相关配套制度尚未健全,银行开展农房抵押贷款仍力不从心。
在银行开展农房抵押融资动力不足之外,农房处置的条件尚不成熟也是困扰试点工作开展的难题。
主办银行“点”“面”结合放贷
2016年8月,为落实农民住房财产权抵押贷款试点工作,重庆市江津区委召开常委会议,审议通过了《江津区农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案(试行)》。江津区委书记程志毅在会上强调:“要深刻认识做好试点工作的重要意义,统一思想,形成共识,坚定不移推进改革,积极探索形成可供复制的成功经验。”
2017年3月,江津区政府召开农民住房财产权抵押贷款试点工作推进会,专题安排布置了农民住房财产权抵押贷款试点的相关工作。
“试点农民住房财产权抵押贷款,既是农民财产权收益路径的探索,也是农村金融改革的探索,我们必须狠抓落实、扎实推进。”江津区区长、区农民住房财产权抵押贷款试点工作领导小组组长谭庆说。
认识到农房抵押贷款在农村经济发展中的重要意义,江津区的改革试点进行了大胆的创新。
组织保障发挥部门合力是试点顺利推进的必要条件,为此,江津区区委、区政府成立了由区长任组长、常务副区长任副组长,中国人民银行江津中心支行、区金融办、区农委等10部门为成员单位的农民住房财产权抵押贷款试点工作领导小组,各成员单位分工明确、责任到位。
制度是推动试点工作的根基,为建立起完善的农房抵押贷款试点工作制度体系,江津区制定《江津区农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案》,明确总体思路、工作目标和重点工作措施。
围绕工作方案,各参与部门积极发挥配套措施合力。人行江津中心支行开展农村信用体系建设,缓解了金融机构与农户信用信息不对称；区财政设立专项基金落实对农房抵押贷款风险损失补偿等；区金融办申报设立农村金融服务组织市级试点,专门从事农房抵押贷款担保增信和农房资产处置。
明确农房抵押贷款主办银行,是开展试点工作的当务之急。为此,江津区发挥农行江津支行、邮储银行江津支行、农商行江津支行和江津石银村镇银行4家涉农银行农村网点多、覆盖面宽的优势,保障农房抵押贷款试点工作在“面”上迅速铺开。
“同时,我们也鼓励其他银行积极参与,从发展农户小额信用贷款、返乡民工创业贷款等方面入手,从‘点’上对农房抵押贷款试点工作进行补充,不断提高涉农贷款占比。”江津区农民住房财产权抵押贷款试点工作领导小组副组长、常务副区长张果说。
为了让更多地群众了解试点工作,同时深入了解试点基础,江津区深入村社进行了广泛的调研工作。
“我们深入村社正确引导农户贷款用途；组织各部门、银行机构深入村社开展农房抵押贷款宣传,提高知晓度；同时,及时收集各方在推进农房抵押贷款过程中遇到的问题,组织相关部门研究解决。”江津区金融办负责人说。
设专项资金加大风险分担力度
在一系列行之有效的举措推动下,至2016年年底,江津区农民住房财产权以直接抵押、担保增信等方式融资余额达4.88亿元,贷款风险得到有效控制,不良贷款率0.12%。
试点工作取得的初步成效与良好的试点环境密不可分,在对试点工作进行经验总结时,江津区金融办负责人首先归功于制度基础营造的试点环境。
在江津区政府出台《江津区农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案(试行)》基础上,各参与部门积极发挥配套措施合力,人民银行江津中心支行制定的《江津区农村信用体系建设工作方案》,江津区财政局制定的《江津区农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金管理试行办法》以及区金融办制定《江津区农村金融服务组织试点工作管得办法》《江津区农业小额信贷保证保险试点工作方案》等,都是良好试点环境的护航者。
为了让“供需”双方尽快尝到试点的甜头,江津区想尽了办法,他们运用风险补偿、贷款贴息等措施,增强银行和农户的积极性。
江津区财政设立了2000万元试点工作专项基金,落实农房抵押贷款损失补偿,并将补偿比例由35%提至40%,加大风险分担力度。
“同时,专项基金还为借贷双方实施‘双贴息’:按农房抵押贷款额度不同,农户可获得至少30%的贴息,而银行则按月均贷款余额规模获得差别化贴息。”江津区金融办负责人告诉记者。
“处置抵押物,是农民住房抵押贷款中需要突破的瓶颈。”人民银行江津中心支行相关负责人说,为此,江津区搭建起流转交易平台,探索有效的农房处置途径。
在农房处置上,江津区将农房合格受让人扩大至全区范围内；支持集体经济组织代为还贷,取得农房财产权；鼓励农业企业、农民合作社、家庭农场参与处置,获得农房占用、使用和收益的权利；引入江津区土地整治平台全程参与农房产权处置,充分盘活农村资产。
链接
2014年年底,新一轮农村土地制度改革大幕开启,农村征地制度改革、农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项改革在全国33个地区开始试点。
2015年8月,国务院以国发〔2015〕45号印发《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》。“指导意见”发布后,中国人民银行有关负责人在答记者问时表示,开展农村“两权”抵押贷款试点是党的十八届三中全会提出的明确任务,是我国农村土地制度改革和农村金融体制改革的重要制度创新。
央行有关负责人表示,“两权”抵押贷款试点的总体原则有四个方面:一是依法有序。试点要坚持于法有据,先在批准范围内开展,待试点积累经验后再稳步推广。涉及突破相关法律条款的,提请全国人大常委会授权在试点地区暂停执行。二是自主自愿。“两权”抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请,确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。三是稳妥推进。在维护农民合法权益前提下,妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间关系,慎重稳妥推进试点工作。四是风险可控。坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。完善试点地区各项配套政策,防范、控制和化解风险,确保试点工作顺利平稳实施。
试点过程中如何保障农民合法权益?央行相关负责人表示,党中央、国务院多次强调农村土地制度相关改革要在保护农民合法权益、尊重农民意愿的前提下开展。为保护农户的合法权益、防范试点潜在风险,指导意见提出了四个方面的要求:一是明确“两权”抵押贷款由农户、家庭农场、农民合作社等农业经营主体自愿申请,保证农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。二是强调要坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。三是强调要支持农业适度规模经营,鼓励对经营规模适度的农业经营主体发放贷款。四是要求试点地区政府采取利息补贴、发展政府支持的担保公司、利用农村土地产权交易平台提供担保、设立风险补偿基金等方式,建立“两权”抵押贷款风险缓释及补偿机制。
