前些年，昆明火车站片区的开发曾经很受重视，无论是政府层面还是开发商方面都提出过很宏大的蓝图。可是车站周边的地产开发似乎并没有按照预先所设想的轨道在走，陷入了“纸上谈兵”，本身开发项目就不多，却要么烂尾，要么根本没动，已经建成的具有一定商业规模的鑫都韵城，商业运营也没有形成太大的影响。
曾经号称是昆明第一个枢纽中心价值综合体的项目——鑫都韵城
车站周边多个项目“纸上谈兵”
“十一五”期间，由于官渡区开发重心的倾向，火车站片区被视作是昆明房地产开发新的增长极，从2005年开始，这一片确实也兴起了很多以云南印象城、上海沙龙等为代表的房地产项目。可是，当时描绘的“站前经济”盛宴一直以来都没有真正形成。
到目前为止，火车站周边真正建成的带有大规模商业的只有鑫都韵城。这个号称是昆明第一个枢纽中心价值综合体的项目，在45万方的体量中建设11万方的商业商务集群。然而，它在昆明并没有形成太大的影响，去年还被曝出交房不到两年住宅楼内就冒出52家黑旅馆。不仅如此，鑫都韵城的写字楼空置率也偏高。商业虽然已经开业，但项目所处位置受到了高架桥、盘龙江的阻隔，以及部分单行道路的制约，交通通达性不好，所以商业也没能形成太大的声势，辐射能力不强。
昆明世贸中心地块被当做停车场使用
更多的项目则是陷入了“纸上谈兵”。与昆明火车站直线距离不到一公里世界贸易中心，先是在2012年举行了开工仪式，后又在2014年的南博会期间高调亮相。该项目属于佳华广场酒店二期改扩建工程，建筑高度250米，规划将建成集多功能国际会议中心、商务公寓、写字楼、会所等为一体的标志性建筑。可是，开工多年，世界贸易中心都没能从蓝图中走出来，这块地现在仍被当做停车场使用。
火车站周边著名的烂尾楼鼎晟国际大厦
除了根本没动的，火车站周边还有一栋著名的烂尾楼——鼎晟国际大厦，这个项目从前还使用过三和大厦和春城双子座两个名字。2013年，项目易手云南鼎晟昌地产，但该地产公司也没有彻底改变项目的烂尾命运，鼎晟国际大厦至今都没拿预售证。截至目前，项目烂尾时间已经长达17年。
不过，火车站片区也不是没有受到过大开发商的青睐。两三年前就有报道称，招商曾就火车站旁边的向阳旅社、铁路局招待所地块，与昆明轨道交通公司方面达成初步合作意向，当时外界还猜测招商在昆明的二号作品可能要落脚在火车站片区。但后来，这件事情也不了了之。
为何开发不起来？
火车站片区要么开发不起来，即便开发出来的也难上档次，这不是昆明一个城市独有的现象，在国内很多城市都不同程度的存在。而火车站片区的开发之所以陷入如此尴尬的境地，既有历史原因，也是客观现实所决定的。
虽然现在的昆明火车站位于北京路中轴线上，地处二环内，属于昆明的城市中心区域。但是昆明站在最早建成通车的时候，它所处的位置还是昆明城市的边缘地带，密布很多农村，而之后很长一段时间它也没能成为城市开发的核心区域。这一历史原因导致了火车站周边十分杂乱，直到现在，人们对这一片的认可度也不太高。
而除了历史因素，火车站周边的土地通常会涉及到铁路和地方双头管理问题。火车站临近的区域原则上来说属于铁路部门管辖范围，而铁路的主要职能是保证客运和货运列车的运输效率和行车安全，这和地方管理的出发点不一样。因此火车站周边的土地整合起来有一定的难度。
另外，自从昆明高铁车站开通之后，昆明火车站又面临了新的矛盾。昆明的高铁车站和很多城市一样另择址新建，而原有的火车站只开行普速列车。高铁站和地铁站的配套设施也悬殊巨大，昆明高铁站是新建车站，各项配套设施都要好于昆明站，尤其是高铁与地铁的换乘可以实现无缝对接，而这一点昆明站并没有做到，它和地铁站点还被一座高架桥阻隔，只能从地下通道穿行。以上种种原因都会导致昆明站的影响力下，原有的客流量会被分成两拨，大量的高端客流会主动分流到呈贡的高铁车站，昆明火车站人流减少的同时还很难留住高端客流，这就会造成昆明火车站周边商业价值下降。
好在昆明高铁站和昆明火车站之间将开通联络线，这条联络线以洛羊镇站为中心，可把昆明站、昆明南站，以及沪昆高铁、云桂铁路和中越、中老国际铁路联通在一起，未来一部分动车组会从昆明火车站开出发车，经洛羊镇往北直接驶入沪昆高铁。这又会为昆明站片区的发展带来一些有利的因素，至少能挽回一些之前失去的高端客流，对周边商业是有利的。可是，即便如此，昆明火车站周边的地产开发短期内恐怕也难以破局。
